Sí, podés alquilar tu departamento sin inmobiliaria. Desde la derogación de la Ley de Alquileres, vos y el inquilino acuerdan libremente el plazo, el precio, la moneda y cómo se actualiza. Lo único imprescindible es un contrato claro y elegir bien al inquilino. Hacés vos esa gestión y te ahorrás la comisión.
Esta nota es orientativa. Un contrato de locación tiene implicancias legales: para tu caso puntual, conviene que lo revise un abogado o escribano.
¿Conviene alquilar sin inmobiliaria?
Para muchos dueños, sí. Te ahorrás la comisión (que históricamente equivalía a un mes de alquiler o más), tenés trato directo con el inquilino y controlás vos las condiciones. A cambio, ponés tu tiempo: armar el contrato, seleccionar al inquilino y gestionar los pagos y reclamos. Con un buen contrato y sentido común, es totalmente manejable.
¿Qué reglas rigen hoy el alquiler?
A fines de diciembre de 2023, el DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres (27.551). Los contratos nuevos se rigen por el Código Civil y Comercial, con libertad de pacto entre las partes. En la práctica:
- Plazo: lo acordás libremente. Si el contrato no lo aclara, para vivienda se presume de dos años. Lo más usado hoy son dos años.
- Moneda: pesos, dólares o UVA, a elección de las partes.
- Ajuste: el índice y la periodicidad se pactan. Lo más común es actualizar cada tres o cuatro meses por IPC (INDEC).
La contracara de tanta libertad: todo lo que no esté escrito queda sujeto a interpretación. Por eso el contrato manda.
¿Qué tiene que decir el contrato?
Estas son las cláusulas que no pueden faltar:
| Cláusula |
Qué definir |
| Partes e inmueble |
Identificación de dueño e inquilino, descripción del departamento y destino (vivienda o comercial). |
| Plazo y renovación |
Cuánto dura y qué pasa al vencimiento. |
| Precio y moneda |
Monto, en qué moneda se paga y cómo. |
| Actualización |
Qué índice y cada cuánto. Es la cláusula que más conflictos genera: tiene que ser objetiva y verificable. |
| Depósito en garantía |
Cuántos meses y cómo se devuelve. |
| Garantías |
Garante propietario, seguro de caución o depósito. |
| Expensas y servicios |
Quién paga qué, sin ambigüedades. |
| Estado del inmueble |
Inventario inicial, idealmente con fotos, para evitar discusiones al final. |
Un ejemplo de cláusula de ajuste bien redactada: "actualización trimestral según la variación del IPC nacional publicado por el INDEC, tomando como base el mes de inicio". Así el cálculo es objetivo y nadie lo manipula.
¿Qué garantías y requisitos pedirle al inquilino?
Lo razonable para cubrirte sin espantar buenos candidatos:
- Garante propietario (alguien con una propiedad a su nombre que respalde el contrato).
- Comprobante de ingresos (recibo de sueldo o equivalente).
- Seguro de caución, como alternativa al garante.
- Depósito en garantía, según lo que pacten.
No te excedas: pedir un año por adelantado o una lista interminable de requisitos ahuyenta a los buenos inquilinos. Pedí lo que necesitás para estar tranquilo, no más.
¿Cómo elegir un buen inquilino?
Mirá que el alquiler no supere el 30-35% de sus ingresos, verificá estabilidad laboral y pedí referencias de alquileres anteriores. Una breve entrevista ayuda a conocer a la persona. Usá el sentido común, pero no discrimines: además de ser ilegal, te achica el universo de buenos candidatos.
¿Qué derechos del inquilino tenés que respetar?
Conocerlos te evita problemas legales:
- No podés echarlo antes del plazo si cumple con el contrato.
- Al vencer, si no renovás, tenés que notificarlo. No podés sacarlo de un día para otro, cambiar la cerradura ni cortar los servicios. Si no se va, corresponde un desalojo judicial.
- Las reparaciones urgentes y estructurales son a tu cargo.
- Al finalizar, devolvés el depósito actualizado, descontando solo daños comprobables.
Preguntas frecuentes
¿Necesito una inmobiliaria para alquilar mi departamento?
No. Podés hacerlo por tu cuenta con un buen contrato y elegir vos al inquilino. Te ahorrás la comisión.
¿Cuánto tiene que durar el contrato?
Lo que acuerden las partes. Si el contrato no lo aclara, para vivienda se presume de dos años, que es también lo más usado hoy.
¿Puedo alquilar en dólares?
Sí. Desde la derogación de la Ley de Alquileres se puede pactar la moneda libremente: pesos, dólares o UVA.
¿Cada cuánto puedo aumentar el alquiler?
Lo que pacten en el contrato. No hay una fórmula obligatoria; lo más común es ajustar cada tres o cuatro meses por IPC.
¿Qué garantía conviene pedir?
Garante propietario, comprobante de ingresos o seguro de caución. Pedí lo razonable: exigir de más espanta a los buenos inquilinos.
Si querés entender por qué cambiaron las reglas, mirá nuestra nota sobre la
desregulación inmobiliaria, y cuánto te ahorrás operando directo en la de
comisión inmobiliaria. En
sininmobiliaria.ar publicás tu departamento directo, sin comisión: el trato es entre vos y el inquilino.
