Para ponerle precio a tu propiedad no necesitás una inmobiliaria. Alcanza con saber cuánto vale el m² en tu zona, multiplicarlo por los metros de tu propiedad y ajustar según el estado y las características. Con los portales abiertos y un poco de método, la tasás vos mismo y la publicás con un número realista, que es lo que hace que se venda.
¿Cómo se calcula el precio de una propiedad?
La base es simple: valor del m² de tu zona × los metros de tu propiedad. A esos metros cubiertos se les suma una parte de los semicubiertos (balcón, terraza), que valen menos que el interior. Sobre ese número base, ajustás para arriba o para abajo según el estado, el piso, la luz y demás características. No es una ciencia exacta, pero te deja parado en un rango realista en vez de tirar un número al voleo.
¿Cuánto vale el m² en tu zona?
Es el dato que más mueve el precio, y cambia muchísimo según dónde esté la propiedad. Según el Index de Zonaprop, en mayo de 2026 el m² promedio de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en USD 2.462. Pero el promedio esconde diferencias enormes: dentro de CABA va desde cerca de USD 1.100 en los barrios más accesibles hasta más de USD 6.000 en Puerto Madero. Y CABA es la plaza más cara del país: en ciudades como Córdoba o Rosario el m² vale bastante menos.
Como referencia, estos son los valores promedio en CABA por tipología (mayo 2026, Zonaprop):
| Tipología | Superficie | Valor aprox. |
|---|---|---|
| Monoambiente | 40 m² | USD 108.000 |
| 2 ambientes | 50 m² | USD 130.000 |
| 3 ambientes | 70 m² | USD 179.000 |
Son valores de orientación: tu propiedad puede valer más o menos según su estado y su ubicación exacta dentro del barrio.
¿Es lo mismo el precio publicado que el de venta?
No, y es clave que lo tengas claro. Los precios que ves en los portales son valores de oferta, no de cierre: es lo que el dueño pide, no lo que la propiedad termina valiendo cuando se firma. En la práctica, las operaciones suelen cerrar por debajo del valor publicado, después de una negociación. Así que cuando mires propiedades parecidas a la tuya para orientarte, recordá que esos números tienen aire adentro: no copies el más alto.
¿Qué hace que una propiedad valga más o menos?
Partiendo del valor por m² de la zona, estas características empujan el precio para un lado o para el otro:
- Estado. A estrenar o reciclada vale más; para refaccionar, menos.
- Piso y altura. Pisos altos con vista suman; un primer piso al contrafrente resta.
- Luminosidad y orientación. El frente y el sol (orientación norte) valen más que un contrafrente oscuro.
- Antigüedad y mantenimiento del edificio.
- Cochera, baulera y amenities. Suman, sobre todo la cochera.
- Expensas. Expensas muy altas espantan compradores y bajan el precio real.
- Apto crédito. Una propiedad con la documentación en orden y apta para crédito hipotecario amplía el universo de compradores.
¿Cómo tasarla vos mismo, paso a paso?
- 1. Buscá comparables. En los portales, filtrá por tu zona, mismos ambientes, metros parecidos y estado similar al tuyo.
- 2. Anotá 5 a 10 precios de propiedades realmente parecidas y calculá el valor por m² de cada una (precio ÷ metros).
- 3. Sacá el promedio de ese valor por m² y multiplicalo por los metros de tu propiedad.
- 4. Ajustá ese número según tus características (sumá si está impecable, restá si hay que refaccionar).
- 5. Descontá el aire de publicación. Como los avisos son valores de oferta, ubicá tu precio en un punto realista, no en el techo.
Si querés un contraste, podés pedir una tasación a una o dos inmobiliarias: suele ser gratis y sin compromiso. Tomalo como una segunda opinión, no como una obligación de trabajar con ellas.
¿Conviene "tirar alto" por las dudas?
Es el error más común, y sale caro. Un precio inflado no te da margen: te deja la propiedad meses publicada sin consultas. Y una propiedad que lleva mucho tiempo en los portales se "quema": los compradores asumen que algo anda mal y la descartan. Casi siempre terminás bajando el precio igual, pero después de perder meses y con una publicación desgastada. Un precio realista de entrada atrae más consultas, genera competencia entre interesados y se vende más rápido, muchas veces a un valor mejor que el que hubieras conseguido sobrepreciando.
| Precio realista | Sobreprecio |
|---|---|
| Más consultas desde el primer día | Pocas o ninguna consulta |
| Se vende en semanas | Meses publicada |
| La publicación se mantiene fresca | La propiedad se "quema" |
| Negociás desde una posición firme | Terminás bajando igual, pero tarde |
Preguntas frecuentes
¿Necesito una inmobiliaria para tasar mi propiedad?
No. Podés tasarla vos mismo con los portales y el valor por m² de tu zona. Una tasación profesional sirve como segunda opinión, pero no es obligatoria ni hace falta para publicar.
¿Cuánto vale el m² en CABA hoy?
El promedio rondaba los USD 2.462 por m² en mayo de 2026, según Zonaprop, pero varía mucho por barrio: desde cerca de USD 1.100 hasta más de USD 6.000. Mirá siempre datos recientes de tu zona puntual.
¿El precio publicado es el precio de venta?
No. Los avisos muestran valores de oferta (lo que el dueño pide). Las operaciones suelen cerrar por debajo, después de negociar.
¿Conviene poner un precio alto y después bajar?
No. Sobrepreciar deja la propiedad meses sin consultas y la "quema". Un precio realista de entrada vende más rápido y, muchas veces, a mejor valor.
¿Cada cuánto cambian los precios?
Se mueven mes a mes. Conviene mirar datos actualizados de tu zona justo antes de publicar, no valores de hace un año.
Ponerle precio es un paso de un proceso más grande. Si querés el panorama completo, mirá nuestra guía para vender tu propiedad sin inmobiliaria, y cuando tengas el precio definido, ocupate de que las fotos acompañen. En sininmobiliaria.ar publicás directo, sin comisión: el trato es entre vos y el comprador.
