Para vender tu propiedad necesitás, ante todo, la escritura a tu nombre, los informes que confirman que podés venderla y los impuestos y servicios al día. Esos papeles los juntás vos. La parte legal de la venta la hace un escribano, que es el único profesional obligatorio en la operación. Inmobiliaria no necesitás: con la documentación en orden, publicás y vendés directo.
Esta nota es orientativa. Los requisitos varían según la provincia y cambian con el tiempo, así que confirmá siempre con un escribano antes de operar.
¿Qué documentos de la propiedad necesitás?
Son los papeles que acreditan que la propiedad es tuya y que está en condiciones de venderse:
| Documento | Para qué sirve |
|---|---|
| Escritura original a tu nombre | Es el documento clave: sin ella no se puede transferir el dominio. Si la perdiste, pedís copia ante un escribano o el Archivo de Protocolos. |
| Informe de dominio | Confirma que sos el dueño y que no hay embargos ni hipotecas sobre el inmueble. |
| Informe de inhibición | Confirma que vos (cada titular) no tenés restricciones judiciales para vender. |
| Certificado catastral / valuación fiscal | Acredita la superficie y la valuación del inmueble. |
| Planos de mensura / subdivisión | Deben coincidir con los metros de la escritura. Si no coinciden, interviene un agrimensor. |
| Reglamento de copropiedad + expensas | Solo si es departamento o PH: el reglamento y la última liquidación de expensas. |
| Libre deuda de impuestos y servicios | ABL, AySA, luz, gas y expensas al día. Con deuda no se puede escriturar. |
Los informes de dominio e inhibición y los certificados tienen vigencia, así que el escribano los pide cerca de la fecha de firma. Pero conviene que vos tengas todo identificado en una carpeta desde antes de publicar.
¿Qué documentación personal te piden?
- DNI y CUIT/CUIL de cada titular.
- Asentimiento del cónyuge si estás casado/a y la propiedad es ganancial o es la vivienda familiar. Sin ese asentimiento, la venta puede anularse.
- Poder original, si vendés a través de un apoderado.
- Estatuto y acta que autorice la venta, si la propiedad está a nombre de una sociedad.
¿Quién hace la escritura, la inmobiliaria o el escribano?
El escribano, siempre. Es el único profesional obligatorio en una venta. Hace el estudio de títulos —revisa los 20 años previos del inmueble para descartar inhibiciones, embargos o deudas—, verifica identidades, redacta la escritura traslativa de dominio y la inscribe en el Registro de la Propiedad. La inmobiliaria no interviene en nada de esto: es un intermediario comercial opcional. Por costumbre, el comprador suele elegir el escribano.
¿Qué impuestos y trámites entran en la venta?
- COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles) ante ARCA (la ex-AFIP), si la operación supera cierto monto. Lo tramita el vendedor para informar la intención de vender.
- ITI o Ganancias, según el caso, por la transferencia del inmueble.
- Impuesto de sellos, que es provincial y suele dividirse entre las partes.
- Honorarios del escribano y gastos de escritura: por costumbre los paga el comprador, salvo que acuerden otra cosa.
Los montos y porcentajes varían por jurisdicción y cambian seguido. Confirmá los valores vigentes con tu escribano.
¿Qué puede frenar o caer una venta?
Conviene chequear estos puntos antes de publicar, para no perder un comprador a mitad de camino:
- Inhibición de algún titular.
- Hipoteca vigente sobre el inmueble (hay que levantarla primero).
- Planos que no coinciden con los metros reales.
- Deudas de impuestos, servicios o expensas.
- Propiedad heredada que todavía no está a nombre de los herederos: se resuelve con la sucesión o con una cesión de derechos hereditarios ante escribano.
Preguntas frecuentes
¿Necesito una inmobiliaria para vender mi propiedad?
No. El único profesional obligatorio es el escribano, que hace la escritura. La documentación la juntás vos y la propiedad la publicás y vendés directo.
¿Qué pasa si perdí la escritura?
Podés pedir una copia ante un escribano o, en CABA, en el Archivo de Protocolos Notariales. Sin la escritura no se puede transferir el dominio, así que es lo primero a resolver.
¿Puedo vender una propiedad heredada?
Sí, pero tiene que estar a nombre de los herederos (vía sucesión) o resolverse con una cesión de derechos hereditarios mediante escritura pública ante escribano.
¿Quién paga los gastos de escritura?
Por costumbre, el comprador, salvo que las partes acuerden otra cosa.
¿Cuánto tarda escriturar?
Suele llevar entre 30 y 90 días desde el boleto hasta la inscripción en el Registro, según la provincia y los trámites pendientes.
Tener los papeles en orden es un paso de un proceso más grande. Si querés el panorama completo, mirá nuestra guía para vender tu propiedad sin inmobiliaria, y antes de publicar, asegurate de ponerle el precio justo. En sininmobiliaria.ar publicás directo, sin comisión: el trato es entre vos y el comprador.
