Comprar o alquilar en 2026 depende de tres cosas: cuánto tiempo pensás quedarte, si tenés ahorrado el adelanto (los bancos piden entre el 20% y el 30% del valor) y si calificás para un crédito hipotecario. Si te quedás a largo plazo y podés acceder al crédito, comprar empieza a tener sentido. Si tu horizonte es corto, tus ingresos son inestables o no tenés el adelanto, seguir alquilando es la decisión razonable.
La diferencia con años anteriores es que la pregunta volvió a tener sentido. Con el crédito hipotecario de vuelta y el mercado de alquileres desregulado, la intuición y el "siempre conviene comprar" ya no alcanzan: hay que hacer la cuenta.
¿Qué cambió en 2026 para que la pregunta tenga sentido?
Los créditos hipotecarios UVA volvieron al mercado en 2024, después de casi cinco años sin oferta. Las tasas se movieron bastante: treparon por encima del 10% a mediados de 2025 y algunos bancos empezaron a bajarlas por debajo de ese nivel a principios de 2026. Hoy rondan, según el banco y tu perfil, entre el 6% y el 12% más UVA, y el Banco Nación concentra la mayor parte del mercado.
Al mismo tiempo, los precios y los alquileres se movieron en direcciones distintas. En lo que va de 2026, el precio de venta de los usados en CABA subió apenas 0,4%, mientras que los alquileres aumentaron 12,2% en el mismo período, según el relevamiento de Zonaprop de mayo de 2026. Es decir: alquilar se encareció mucho más rápido que comprar, y eso es justamente lo que empuja la pregunta.
¿Cuándo conviene comprar?
La compra se vuelve atractiva cuando se dan varias condiciones a la vez:
- Tenés ahorrado el adelanto: entre el 20% y el 30% del valor (algunos bancos piden hasta el 35%), más los gastos de escritura.
- Es para vivienda única: las tasas UVA para primera vivienda son más bajas que para una segunda propiedad.
- Tus ingresos son formales y estables: para calificar, la cuota inicial no puede superar el 25% de tus ingresos (en algunos bancos, el 30%).
- Pensás quedarte a largo plazo: los plazos van de 15 a 30 años, y comprar para irte en dos o tres años rara vez conviene.
- El alquiler está cerca de la cuota: si pagás de alquiler casi lo mismo que pagarías de cuota, conviene que ese dinero construya algo tuyo.
¿Cuándo conviene seguir alquilando?
Alquilar no es "tirar la plata": en muchos casos es la decisión correcta. Conviene seguir alquilando si no tenés el adelanto ahorrado, si tu horizonte es corto o incierto (un trabajo que puede mudarte de ciudad, planes que no están firmes), o si tus ingresos son informales o variables y no calificarías para un crédito sin estrés.
Hay además un argumento financiero: el costo de oportunidad. Si en lugar de inmovilizar el adelanto lo invertís y ese dinero rinde más que lo que se valoriza el inmueble, alquilar e invertir la diferencia puede ganarle a comprar. No siempre pasa, pero tiene que estar en la cuenta.
¿Qué pesa en tu caso?
Más que una respuesta única, sirve cruzar tu situación con lo que cada variable empuja:
| Tu situación |
Inclina la balanza a… |
| Te quedás más de 5 a 10 años |
Comprar |
| Horizonte corto o incierto |
Alquilar |
| Tenés ahorrado el 20-30% de adelanto |
Comprar |
| No tenés el adelanto |
Alquilar |
| Ingresos formales y estables |
Comprar (calificás) |
| Ingresos informales o variables |
Alquilar |
| El alquiler está cerca de la cuota |
Comprar |
| Podés invertir la diferencia a buena tasa |
Alquilar e invertir |
¿Cuánto más cara es la cuota que el alquiler hoy?
Hoy, la cuota suele estar por encima del alquiler de un departamento parecido. Según un ejemplo de LA NACIÓN de abril de 2026, un crédito de $100 millones para un departamento de unos US$100.000, a una tasa cercana al 9,5% y a 20 años, daba una cuota inicial de alrededor de $933.000, que se ajusta mensualmente por UVA, y requería unos US$30.000 de ahorro previo. En ese mismo momento, alquilar un monoambiente de 40 m² en CABA costaba cerca de $705.000 y un dos ambientes unos $815.000.
Traducido: la cuota estaba entre un 13% y un 25% por encima del alquiler. La diferencia clave es qué hacés con ese dinero: la cuota va construyendo un patrimonio que es tuyo; el alquiler, no. Por eso el número de la cuota, por sí solo, no resuelve la pregunta.
¿Hay una regla rápida para orientarse?
Sí, una que usan los economistas como primer filtro: la relación precio-alquiler. Dividí el precio del inmueble por el alquiler de un año (el alquiler mensual multiplicado por 12). Si el resultado es mayor a 25, el inmueble está caro respecto al alquiler y la balanza se inclina a alquilar. Si es menor a 20, empieza a inclinarse hacia la compra.
Un ejemplo: un departamento que vale US$120.000 y se alquila a US$600 por mes (US$7.200 al año) da una relación de 16,6, lo que sugiere que, en términos de rentabilidad, comprar tendría sentido. Es una orientación rápida, no la decisión completa: el análisis fino incluye la tasa, tu horizonte y los riesgos del crédito.
¿Qué riesgo tiene el crédito hipotecario UVA?
El crédito UVA ajusta tanto la cuota como el capital por inflación. El riesgo que más asusta es la amortización negativa: por el efecto de la inflación sobre el capital, podés llegar a deber más en pesos que al principio, aunque hayas pagado durante años. Es real y conviene entenderlo.
El matiz: si el inmueble se valoriza al ritmo de la inflación —algo que históricamente ocurre en los barrios consolidados de las grandes ciudades—, tu patrimonio neto no necesariamente se deteriora. El problema serio aparece cuando la inflación le gana a los sueldos y la cuota se vuelve impagable. En la camada de créditos UVA de 2016-2018, hubo cuotas que pasaron de representar el 25% de los ingresos a casi el 40%. Por eso conviene hacer la cuenta con escenarios de estrés, no solo con el número de hoy.
¿Y la comisión inmobiliaria?
Sea cual sea tu decisión, hay un costo que podés evitar: la comisión. Si comprás o alquilás por trato directo con el dueño —como en sininmobiliaria.ar—, ese gasto no existe. Si vas a comprar, igual conviene seguir los pasos de verificación del título y del vendedor que detallamos en la nota sobre
cómo comprar una propiedad sin inmobiliaria. Y si te inclinás por alquilar, en
cómo alquilar tu departamento sin inmobiliaria está el panorama completo del lado del contrato.
Esta nota es orientativa y no constituye asesoramiento financiero. Las tasas, los precios y el dólar cambian rápido: verificá las condiciones vigentes y, para una decisión de este tamaño, consultá con un profesional o con tu banco.
Preguntas frecuentes
¿Conviene comprar o alquilar en 2026?
Depende de tres cosas: cuánto te vas a quedar, si tenés el adelanto (20-30%) y si calificás para un crédito. Si te quedás a largo plazo y podés acceder al crédito, comprar gana; si tu horizonte es corto o no tenés el adelanto, alquilar es lo razonable.
¿Cuánto necesito ahorrado para comprar con crédito?
Los bancos financian hasta el 70-80% del valor, así que necesitás entre el 20% y el 30% como adelanto, más los gastos de escritura. Para un departamento de US$100.000, alrededor de US$30.000.
¿La cuota del crédito es más barata que el alquiler?
Hoy no: la cuota inicial suele estar entre un 13% y un 25% por encima del alquiler de un departamento similar. La diferencia es que la cuota construye un patrimonio que es tuyo.
¿Qué es la amortización negativa del crédito UVA?
Es cuando, por la inflación, llegás a deber más en pesos que al principio aunque hayas pagado durante años. Si el inmueble se valoriza al ritmo de la inflación, tu patrimonio no se deteriora; el problema real es si la inflación supera a tus ingresos y la cuota se vuelve impagable.
¿Hay una forma rápida de saber si conviene?
Sí: dividí el precio del inmueble por el alquiler anual. Si da más de 25, está caro respecto al alquiler; si da menos de 20, se inclina a comprar. Es una orientación, no la decisión completa.
