Antes de firmar un contrato de alquiler revisá cinco puntos: el plazo, el precio y la moneda, la cláusula de ajuste, el depósito y la garantía. Desde que se derogó la ley de alquileres, todo se negocia entre las partes: lo que firmás es la regla que va a gobernar tu alquiler durante años, así que conviene leerlo con calma antes de poner la firma.
Si estás buscando alquilar sin intermediarios, en la nota sobre
cómo alquilar tu departamento sin inmobiliaria está el panorama completo. Acá nos metemos solo en el contrato: qué mirar, cláusula por cláusula.
¿Qué cambió en los contratos de alquiler desde 2024?
A fines de diciembre de 2023, el DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 —la "ley de alquileres" de 2020— y los contratos nuevos volvieron a regirse por el Código Civil y Comercial. Desde entonces, el plazo, la moneda y el índice de ajuste son de libre pacto entre las partes. Los contratos firmados antes de esa fecha siguen con la ley vieja hasta que venzan.
En la práctica significa que casi nada viene fijado por ley: lo definís vos con el dueño, cláusula por cláusula. Por eso revisar el contrato antes de firmar dejó de ser un trámite y pasó a ser tu principal protección.
¿Cuáles son las cláusulas que tenés que revisar sí o sí?
Estas son las que definen tu relación con el inmueble durante toda la locación. Si alguna está incompleta o ambigua, es donde van a aparecer los conflictos.
| Cláusula |
Qué verificar |
Por qué importa |
| Plazo |
Que figuren la duración y las fechas de inicio y fin. |
No hay mínimo legal; si no se pacta, para vivienda se presume 2 años. |
| Precio y moneda |
Monto en números y letras, moneda, y tipo de cambio si es en dólares. |
No podés exigir pagar en una moneda distinta a la pactada. |
| Ajuste |
Índice exacto, frecuencia y mes del primer ajuste. |
Es la causa más común de conflictos. |
| Depósito |
Monto, moneda y condiciones de devolución. |
Define cuánto recuperás al irte y cuándo. |
| Garantía |
Qué tipo te piden y si aceptan alternativas. |
Condiciona si podés acceder al alquiler. |
| Expensas y gastos |
Quién paga ordinarias, extraordinarias, ABL e inmobiliario. |
Evita discusiones mes a mes. |
| Rescisión anticipada |
Si podés irte antes y con qué penalidad. |
Te protege si cambian tus planes. |
¿Cómo leer la cláusula de ajuste (la más importante)?
Es la que más conflictos genera, así que merece atención aparte. Tiene que decir tres cosas sin ambigüedad: qué índice se usa (IPC, ICL u otro), cada cuánto se ajusta (mensual, trimestral, cuatrimestral, semestral o anual) y desde qué mes del contrato arranca el primer ajuste. Lo más común hoy son ajustes trimestrales o cuatrimestrales por IPC.
Si la cláusula dice algo vago como "se ajusta por inflación" sin precisar el índice ni la fecha, ya tenés un problema: cada período se va a transformar en una discusión sobre qué número aplicar. Pedí que quede escrito el índice exacto y el día del ajuste.
¿Qué garantía te pueden pedir y qué alternativas tenés?
No hay una lista legal de garantías obligatorias: el dueño pide la que quiera y no está obligado a aceptar un tipo puntual si el contrato no lo establece. Las más comunes son la garantía propietaria (un tercero dueño de un inmueble), el seguro de caución (una póliza que pagás vos, sin necesidad de garante) y, a veces, depósito reforzado o recibo de sueldo.
Si no tenés un garante propietario, el seguro de caución suele ser la alternativa más rápida. Sumá su costo a tu cálculo inicial, porque el ingreso a un alquiler hoy implica casi siempre un desembolso fuerte: depósito, primer mes y, a veces, la garantía.
¿Qué gastos te corresponden como inquilino?
El ABL lo paga el inquilino por ley. Las expensas ordinarias son tuyas; las extraordinarias —obras y mejoras estructurales— las paga el dueño. El impuesto inmobiliario depende de lo que diga el contrato, así que fijate que esté aclarado.
Con la comisión inmobiliaria hay una diferencia según dónde alquiles: en CABA está prohibido cobrársela al inquilino —la paga el propietario—, pero en buena parte del país sigue siendo habitual que la pague el inquilino, entre el 2% y el 3% del valor total del contrato. Si llegaste al departamento por trato directo con el dueño —como en sininmobiliaria.ar—, ese costo simplemente no existe; pero el contrato lo revisás con la misma atención.
¿Qué tenés que controlar al recibir el departamento?
Antes de recibir las llaves, dejá por escrito en qué estado está el inmueble: paredes, pisos, artefactos e instalaciones, lo que funciona y lo que no. Sacá fotos con fecha. Pedí que conste el estado de los medidores y que los servicios estén sin deuda.
Ese inventario inicial es lo que te va a evitar que, al irte, te descuenten del depósito daños que ya estaban cuando entraste.
¿Qué derechos no te pueden sacar por contrato?
Por más libertad de pacto que haya, el Código Civil y Comercial fija pisos que ningún contrato puede borrar: el departamento tiene que entregarse en condiciones de ser habitado, el dueño responde por las reparaciones estructurales y por el deterioro normal, tenés derecho a un comprobante por cada pago, y el depósito debe devolverse al terminar el contrato, descontando solo daños comprobables. Si una cláusula contradice esto, no es válida aunque la hayas firmado.
Esta nota es orientativa y no reemplaza el asesoramiento de un abogado o escribano. La normativa puede cambiar: verificá las condiciones vigentes al momento de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Hay un plazo mínimo para alquilar en 2026?
No hay un plazo mínimo obligatorio: las partes lo pactan libremente. Si el contrato no dice nada, para vivienda se presume de dos años.
¿Puedo alquilar en dólares?
Sí. Hoy la moneda se pacta libremente, incluida la moneda extranjera. Eso sí: no podés exigir pagar en una moneda distinta a la que figura en el contrato.
¿Cada cuánto me pueden aumentar el alquiler?
Lo que se haya pactado: mensual, trimestral, cuatrimestral, semestral o anual, con el índice acordado. Lo más común hoy son ajustes trimestrales o cuatrimestrales por IPC.
¿El inquilino paga la comisión inmobiliaria?
En CABA está prohibido cobrarle comisión al inquilino: la paga el propietario. En muchas provincias todavía la paga el inquilino. Si alquilás por trato directo con el dueño, no hay comisión.
¿Me tienen que devolver el depósito actualizado?
Sí, si así se pactó: el depósito se devuelve al finalizar el contrato, actualizado según lo acordado, descontando solo los daños comprobables.
