Antes de vender o alquilar una propiedad conviene tener una cosa clara: una parte del precio no va a quedar en tu bolsillo. Es la comisión inmobiliaria, y según la operación y la provincia puede significar un mes entero de alquiler o varios miles de dólares en una venta. Acá te contamos cuánto se paga hoy, qué incluye realmente ese porcentaje y qué alternativa tenés.
Qué es la comisión inmobiliaria y por qué se paga
La comisión —u honorarios— es lo que cobra el corredor o la inmobiliaria por intermediar en una operación: conseguir el aviso, mostrar la propiedad, filtrar interesados, negociar y acompañar la documentación hasta la firma. Se paga solo si la operación se concreta. No es un capricho: es el precio de un servicio de intermediación que, para muchos dueños, tiene valor.
El detalle está en cómo se cobra. El trabajo de intermediar tiene un costo más o menos fijo en horas, pero la comisión se calcula como porcentaje del valor de la propiedad. Y ahí aparece la distorsión: vender un departamento de USD 100.000 no lleva el doble de trabajo que uno de USD 50.000, pero la comisión sí se duplica.
A nivel nacional la comisión no está regulada de manera uniforme. Hay prácticas de mercado y, en algunas jurisdicciones, topes locales. Por eso el número cambia según dónde estés y qué estés haciendo.
Cuánto se paga hoy en Argentina
En una venta
Para una compraventa, el estándar ronda el 3% al 4% + IVA del precio, por cada parte. Lo más habitual es que el vendedor pague alrededor del 3% (unos 3,63% con IVA incluido) y el comprador alrededor del 4% (unos 4,84% con IVA). Cuando comprador y vendedor tienen cada uno su corredor, los dos pagan: sumando ambas puntas, la intermediación puede llevarse cerca del 6% al 8% del valor de la propiedad, más IVA.
En CABA hay un tope: la normativa local fija un máximo del 4% total en ventas. En operaciones grandes —por encima de USD 200.000— suele negociarse a la baja. Pero "negociable" no es lo mismo que "gratis".
En un alquiler
Acá el panorama cambió fuerte. Con el DNU 70/2023 se derogó la Ley de Alquileres (27.551) y los contratos volvieron a regirse por el Código Civil y Comercial. A nivel nacional ya no hay una ley que prohíba cobrarle la comisión al inquilino: hoy es materia de negociación entre las partes y, en la práctica, muchas veces termina pagándola quien alquila.
Las excepciones provinciales importan, porque son las jurisdicciones donde arranca el mercado:
- CABA: sigue vigente la Ley 5.859. La comisión tiene un tope del 4,15% del total del contrato y va a cargo del propietario. Al inquilino no se le puede cobrar comisión en un alquiler de vivienda.
- Provincia de Buenos Aires: la comisión se fija entre el 1% y el 2% del valor del contrato, a cargo de cada parte.
- Referencia de mercado: más allá de la letra chica, muchas inmobiliarias cobran el equivalente a un mes de alquiler.
Traducido: según la provincia y cómo quede redactado el contrato, la comisión de un alquiler puede ser un mes entero de renta. En una propiedad de USD 800 por mes, eso es USD 800 que se van en intermediación.
Qué incluye (y qué no) ese porcentaje
Pagar comisión te da, en el mejor de los casos: publicación del aviso, atención de consultas, visitas coordinadas, una primera filtración de interesados y asistencia con los papeles hasta la firma. Es trabajo real.
Lo que conviene tener claro es qué no incluye:
- No incluye la escritura ni los honorarios del escribano: eso se paga aparte.
- No incluye el Impuesto de Sellos ni gastos administrativos como el COTI.
- No te garantiza un mejor precio: el porcentaje se cobra igual, vendas caro o barato.
- No es la única forma de llegar a un comprador o a un inquilino.
Ese último punto es el que cambió el juego. Antes, la inmobiliaria era la puerta de entrada al mercado: tenía las propiedades, los contactos y la vidriera. Hoy esa vidriera la tiene internet, y publicar directo dejó de ser una rareza para volverse una opción concreta.
Cuánto es en plata real: un ejemplo
Pongamos números sobre una propiedad de USD 150.000.
- Comisión del vendedor al 3% + IVA: USD 5.445.
- Si además el comprador paga su parte (4% + IVA), entre las dos puntas la intermediación supera los USD 12.000.
Publicar esa misma propiedad en sininmobiliaria.ar con un aviso Premium de 60 días cuesta USD 35. Aun mirando solo la punta del vendedor, el aviso sale unas 150 veces menos que la comisión.
¿Y si la desregulación inmobiliaria empuja las comisiones a la baja? Aun en el escenario más optimista, con una comisión hipotética del 1,5%, el vendedor pagaría USD 2.250. El aviso seguiría costando unas 64 veces menos. La diferencia no es de matiz: es de otra escala. (Si te interesa hacia dónde va la regulación, lo desarrollamos en esta nota sobre la desregulación inmobiliaria.)
La alternativa: trato directo, costo fijo
La lógica de sininmobiliaria.ar es simple: el problema nunca fue la inmobiliaria, fue la barrera del porcentaje. Un costo que crece con el valor de tu propiedad sin que crezca el trabajo detrás.
Por eso el modelo va al revés. En lugar de un porcentaje variable, un precio fijo por publicar y conectarte directo con quien quiere comprar o alquilar: Básico USD 15, Destacado USD 25 o Premium USD 35, cada aviso por 60 días. Buscar y contactar es gratis. Lo que te ahorrás de comisión queda donde tiene que quedar: en el precio final, para vos.
No es magia ni un truco: es sacar del medio el costo que más pesaba. Vos ponés la propiedad y el trato directo; nosotros, la vidriera.
¿Listo para publicar sin comisión? Publicá tu propiedad.
Y si querés ir paso a paso: mirá cómo vender sin inmobiliaria o, si estás del lado de la compra, cómo comprar verificando.
